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新華社北京9月14日電 題：住房租賃新規(guī)正式施行，如何破解租房難題？

新華社記者王優(yōu)玲

隔斷房、甲醛房、押金難退、虛假房源……近年來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，但也出現(xiàn)不少市場亂象，困擾廣大租客與房東。自9月15日起，《住房租賃條例》正式施行，將進一步規(guī)范住房租賃活動，推動住房租賃市場邁向高質(zhì)量發(fā)展。

“作為我國首部住房租賃領(lǐng)域行政法規(guī)，條例的施行標志著住房租賃市場從粗放發(fā)展邁向法治化、規(guī)范化新階段，為破解‘重購輕租’難題、實現(xiàn)‘住有所居’民生目標提供了系統(tǒng)性制度保障。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥說。

當前，我國城鎮(zhèn)租房人口超過2億，在北上廣深等一線城市，租房人口占常住人口比例超過40%。住房租賃市場的總量規(guī)模大，經(jīng)營主體多元，產(chǎn)品類型和服務(wù)方式更加多樣。

居住環(huán)境直接關(guān)系著居民的生活質(zhì)量和身心健康。趙慶祥說，針對部分租賃房屋設(shè)施陳舊、衛(wèi)生條件差、安全隱患多等現(xiàn)實痛點和隔斷房、甲醛房等突出問題，條例要求用于出租的住房應(yīng)當符合建筑、消防、燃氣、室內(nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強制性標準，且明確規(guī)定租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)符合相關(guān)標準以及非居住空間不得單獨出租用于居住，從源頭上保障承租人能夠獲得安全、健康、相對舒適的居住環(huán)境。

針對押金難退這一常見糾紛，條例明確“出租人收取押金的，應(yīng)當在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金”，并規(guī)定住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者不得代收、代付住房租金、押金。

值得注意的是，針對住房租賃合同備案，條例除了為出租人提供辦理備案的通道，即通過住房租賃管理服務(wù)平臺等方式向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案，還在出租人未辦理時，給予承租人辦理備案的權(quán)利，以滿足承租人的現(xiàn)實需求。

專家表示，住房租賃合同備案有助于規(guī)范租賃合同管理，能進一步規(guī)范市場、穩(wěn)定租賃關(guān)系，有效遏制隨意漲租、克扣押金、暴力驅(qū)趕等亂象，打擊“二房東”行為，提升房源質(zhì)量與服務(wù)水平。此外，承租人可憑備案合同享受公積金提取等公共服務(wù)。

趙慶祥說，除了規(guī)范租賃雙方的行為，條例將經(jīng)營主體細分為個人出租人、住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者四類，實施差異化監(jiān)管，對相關(guān)經(jīng)營主體“要做什么”“不能做什么”提出了要求：

住房租賃合同連續(xù)履行達到規(guī)定期限的，出租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持，承租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的基本公共服務(wù)。

住房租賃企業(yè)應(yīng)當具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，發(fā)布的住房地址、面積、租金等房源信息應(yīng)當真實、準確、完整，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息；住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，并將其從業(yè)人員名單向所在地縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門備案；網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者應(yīng)當核驗住房租賃信息發(fā)布者的真實身份信息，未履行核驗責任的，會受到相應(yīng)處罰。

清華大學房地產(chǎn)研究中心主任吳璟說，條例有助于營造更加規(guī)范、公平的行業(yè)環(huán)境，防止“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象，推動出租人尤其是住房租賃企業(yè)持續(xù)提升租賃產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，并促進住房租賃市場供給端機構(gòu)化和長期化。

在監(jiān)管層面，吳璟說，過去一段時間里各城市在保障性租賃住房方面已經(jīng)投入大量資源，條例進一步對地方政府在住房租賃市場和租賃行業(yè)發(fā)展進程中應(yīng)該做什么、應(yīng)該怎么做給出了詳細指引。條例從租賃市場監(jiān)測和信息公布、對住房租賃活動流程的管理以及對住房租賃活動的監(jiān)督執(zhí)法等三個方面明確了地方政府的具體職責。在租金方面，條例要求“設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府應(yīng)當建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息”。

“條例的施行是住房租賃法治化的重要里程碑。”趙慶祥說，下一步需重點推進三項工作：一是加快制定相關(guān)配套政策；二是全面深入開展條例的普法宣傳；三是督促縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門建設(shè)完善住房租賃管理服務(wù)平臺。“如此，才能將條例的立法本意落地成為‘良法善治’，實現(xiàn)法治化引領(lǐng)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。”